부동산 세금 완벽 가이드: 취득세, 양도세, 보유세부터 임대주택 세제 혜택까지 총정리!

부동산 세금이 어렵게 느껴지시나요? 이 글 하나로 취득세, 양도세, 보유세, 임대주택 세제 혜택까지 모두 이해할 수 있습니다. 2025년 개정 내용 반영!

 

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서론: 왜 지금 '부동산 세금'을 정확히 알아야 할까?

최근 부동산 시장에 대한 관심이 다시 높아지면서, 매매 또는 임대 과정에서 발생하는 세금 이슈도 화두가 되고 있습니다. 특히 2025년부터 달라지는 양도소득세 개편안, 취득세 중과 조건, 종합부동산세 변화 등을 정확히 파악하지 않으면 수천만 원의 손해를 볼 수도 있습니다.

이 포스팅에서는 취득세, 양도세, 보유세, 임대주택 세제 혜택까지 한눈에 확인할 수 있도록 정리했습니다.

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1. 부동산 취득세: 집을 살 때 내는 세금

취득세란?

부동산을 "취득"할 때 지방자치단체에 납부하는 세금입니다. 주택의 가격, 면적, 보유 주택 수, 지역(조정지역 여부)에 따라 세율이 달라집니다.

취득세 세율 요약표

구분 세율

1주택자	1~3% (6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%)
2주택자	비조정: 1~3% / 조정지역: 8%
3주택자	비조정: 8% / 조정지역: 12%
4주택자 이상 & 법인	12%

 

주의사항:

• 공시가 1억 이하 (정비구역 제외) 또는 지방 소재(서울/경기/인천 제외) 공시가 2억 이하 주택은 취득세 중과 배제

조정지역 기준과 확인 방법 정리

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2. 양도소득세: 부동산 팔 때 내는 세금

양도세 기본 개념

부동산을 팔아 생긴 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금으로, 보유 기간, 주택 수, 거주 여부 등에 따라 세율이 달라집니다.

양도세율 요약

보유 기간 일반 주택 분양권

1년 미만	70%	70%
2년 미만	60%	60%
2년 이상	6% ~ 45% (누진세율)	-

1세대 1주택 비과세 요건

• 2년 이상 보유
• 조정대상지역일 경우 2년 이상 실거주
• 양도가액 12억 이하 (2021년 이후 기준)

홈택스 양도세 자동 계산기

장기보유특별공제

• 최대 30% (보유기간 기준)
• 실거주 충족 시 최대 80%까지 공제 가능

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3. 부동산 보유세: 집을 갖고 있을 때 내는 세금

구성: 재산세 + 종합부동산세(종부세)

재산세 요약

• 공시가격 기준 세율
  • 6억 이하: 0.1%
  • 6~12억: 0.15%
  • 12억 초과: 0.3%

종합부동산세 요약

구분 공제 기준 세율

1세대 1주택자	12억	0.5% ~ 2.7%
다주택자	9억	동일

2023년 개정 내용 반영:

• 다주택자 중과 폐지
• 공정시장가액비율 60% 단일화
• 고령자, 장기보유자 세액 공제 유지

 

종합부동산세 계산법 완벽 정리

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4. 등록임대주택 세제 혜택

등록임대 혜택 요약

항목 혜택

양도세	중과 배제, 장기보유특별공제 적용
종부세	비과세 가능 (등록 기준 충족 시)
재산세	감면 가능 (지자체 별도 적용)

요건 정리

• 임대기간 8년 이상
• 임대료 상승률 연 5% 이하
• 기준 시가 이하 주택만 해당 (수도권 6억, 비수도권 3억 등)
• 등록 후 의무 임대기간 및 보고서 제출 필수

등록임대사업자 안내

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결론: 지금 확인해야 할 체크리스트

✅ 집을 사기 전이라면?

• 내 주택 수에 따라 취득세율 달라짐 (조정지역 여부 확인 필수!)

✅ 집을 팔기 전이라면?

• 보유기간, 실거주 요건 확인하여 1세대 1주택 비과세 여부 검토

✅ 다주택 보유 중이라면?

• 보유세 부담 분석 필요, 등록임대주택 여부에 따라 세금 차이 큼

✅ 장기보유 및 절세 전략 수립 중이라면?

• 장기보유특별공제 최대한 활용
• 임대 등록 여부 고려해 보유세 절감 가능성 검토

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FAQ: 부동산 세금 자주 묻는 질문

Q1. 취득세는 언제까지 내야 하나요?

A. 등기일 기준 60일 이내에 지방자치단체에 신고 및 납부해야 합니다.

Q2. 2년 보유만 하면 무조건 비과세인가요?

A. 조정지역의 경우 반드시 2년 실거주 요건도 충족해야 비과세 대상입니다.

Q3. 세대 분리해서 세금 피할 수 있나요?

A. 위장이혼 또는 위장 전입은 세무조사 대상이며 추징될 수 있으니 주의해야 합니다.

Q4. 등록임대주택은 무조건 유리한가요?

A. 일정 요건 충족 시에는 유리하나, 의무임대기간 위반 시 과세 및 등록말소 위험이 있습니다.

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